• Жилищата не са надценени, но инфлацията яде инвестицията в тях
  • Ръстът на заплатите и на цените на имотите се движат паралелно

Цените на жилищата и заплатите само на пръв поглед не са свързани помежду си. Ако ръстът на двете величини се разгледа в графичен вид за последните няколко години, се вижда, че те всъщност показват удивително сходство. 

Например графиката за ръста на средната брутна работна заплата за столицата от 2016 до 2023 г. и графиката за средната цена на тристаен апартамент по офертни цени за същия период на практика са еднакви.

От 2016 г. до навечерието на пандемията двете величини

вървят почти паралелно без съществени отклонения

Когато дойде пандемията обаче, цените на жилищата спряха да растат - за близо една година те се задържаха на едни и същи нива. 

Заплатите през това време обаче не са спирали да нарастват и към март 2021 г. вече са значително над графиката на замръзналите цени на жилищата. 

След март 2021-а, може би защото страхът от пандемията вече бе преминал, или може би защото започна да се разразява силна инфлация, цените тръгнаха рязко нагоре. И до май 2022-а - само за 14 месеца, тристайните жилища в столицата поскъпнаха с 45%, а това е нечуван ръст от над десетилетие насам. Това, разбира се, е само офертната цена - данните на НСИ на база на реално сключените сделки показват двойно по-нисък ръст, което също не е малко.

Но така графиката на цените в този период отиде значително над тази на заплатите. С други думи, може да се твърди, че към май 2022 г. жилищата поне в столицата са били надценени спрямо заплатите. 

Оттогава насам настъпиха много процеси, които бавно укротяват жилищния пазар. Цените продължават да нарастват, но с далеч по-бавни темпове. Според последните данни на НСИ през първото тримесечие на 2023 г. жилищата у нас са поскъпнали с 1,9%, а на годишна база – с 9,5%. В столицата, Пловдив и Варна дори се стигна до това новото строителство да поевтинява – в София с 1,1%, в Пловдив – с 1%, а във Варна – с 4,7%. 

Само че заплатите нито са замръзнали, нито падат, а напротив – продължават да се повишават. И то с толкова, че графиката им е над тази на цените на жилищата. С други думи, може да се каже, че към днешна дата жилищата вече не са надценени  поне спрямо нивото на заплатите. 

Доходите обаче са само едната страна - колкото и на имотния пазар да се появяват купувачи със спестени пари, нивата на лихвите по ипотечните кредити също оказват влияние върху активността. 

Агенцията по вписвания отчете за първото тримесечие

минимален спад от 2% на сделките на годишна база

- от 247 937 на 242 624, а  броят на вписаните ипотеки спадна с 556 до 48 430. 

 Според данните на БНБ за миналата година обаче има нови ипотечни кредити за общо 5,4 млрд. лева, което е 22% ръст на годишна база. Това очевидно се дължи на по-високия размер като сума на взетите заеми. Според последния анализ на Уникредит Булбанк за година

средният размер на изтеглените ипотечни кредити се е повишил с 20%, за да достигне 150 хиляди лева

Това се дължи на ръста на цените на жилищата. Средният срок за изплащането на заем е 24 години, като обикновено самоучастието при сделка е от порядъка на 30%, т.е. стойността на кредита покрива около 70% от стойността на купуваното жилище. 

Тъй като лихвите не са се повишили, лекият спад на броя на изтеглени кредити се дължи по-скоро на предпазливост от страна на купувачите, коментират експерти. 

Данни на една от големите брокерски агенции показват, че около 50% от купувачите използват собствени средства, а останалите - банково финансиране. В момента на пазара липсвали такива, които искат да купят и да продадат след известно време, за да реализират печалба.

Впрочем това е и невъзможно при сегашните пазарни условия, тъй като при 9,5% среден годишен ръст на цените на имотите и годишна инфлация над 15% за същия период е очевидно, че

инвестицията в жилище за период от 1 година не е изгодна.

Или по друг начин казано, дали човек е купил жилище след май 2023, или си е държал парите на депозит в банка, няма значение – и двата типа инвестиция са изядени от инфлацията.

Дори и доходът от наем в момента не покрива инфлацията. Средният месечен наем за 2-стаен в София е 800 лв., а за 3-стаен е 1200 лв. Това значи, че средната доходност е 4,2%, при все още над 10% инфлация.

Все пак това е актуалното състояние, инвестицията в недвижим имот обикновено е дългосрочна. Ако за база се вземе 2015 г., се вижда, че цените на жилищата в България са се увеличили до май 2023 г. със 178%, докато инфлацията за същия период е 40%. При по-дълъг срок за сравнение разликата е още по-голяма. Това показва, че стойността на имотите, независимо дали в даден момент е подценена, или надценена, с течението на времето винаги се покачва с много повече от инфлацията. 

При такова дългосрочно сравнение си личи и в какъв тип имоти и в кои от големите градове у нас е най-удачно да се инвестира.  В столицата например стойността на имотите за последния 8-годишен период се е увеличила със 198,83%, т.е. почти 5 пъти повече от инфлацията между 2015 и 2023 г. Прави впечатление, че стойността на старото строителство е нараснала още повече – с 213,3%, и това е максимумът към момента. 

Другият такъв град е Пловдив – там жилищата са поскъпнали със 189,13% между 2015 и 2023 г., като при съществуващите жилища нарастването е със 198,26%, а при новото строителство – със 179,79%. 

Най-слаба възвръщаемост на инвестицията в имот има в Русе, но и там ръстът на цените покрива неколкократно инфлацията за последните 8 години – 181,12%. 

Евтините ипотеки бутат все още цени на имотите нагоре

Евтините ипотечни заеми също надуват цените на имотите, предупреждават брокери и финансисти. Според тях запазването на средните лихви устойчиво под 3% в последните години стимулира високото търсене и надутите цени.

Промяна на лихвите дори само с 0,25% ще доведе до известно покачване на лихвите по ипотечните кредити у нас през третото или четвъртото тримесечие на тази година и ще успокои пазара. Въпреки че за повишаване на лихвите се говори вече втора година, очакваното повишаване обаче върви бавно и почти не се отразява на търсенето. Така цените на имотите растат от 2016 г. насам и едва в последните месеци има леко охлаждане.

Според финансови експерти ситуацията напомня на 2007-2008 г., въпреки че хората вече подхождат по различен начин при финансирането на ипотечен кредит в сравнение с предишния пик на пазара през 2007-2008 г. Тогава банките са отпускали ипотечни кредити до 100% от стойността на имота, а хората са теглили жилищен заем, без да направят преценка какво означава 30 години да заделят до 50% от месечните си доходи за вноска по жилищния заем. Сега ипотечни кредити до 85% от стойността на имота са максимумът на пазара и въпреки това търсенето не намалява.

Липсата на много алтернативи за свободни пари също насочва значителен финансов ресурс към имотния пазар, където вече се пазаруват много жилища с инвестиционна цел. Нормализирането на икономиката, предлагането на все повече инвестиционни възможности, които едновременно с това са атрактивни, също ще предизвика известен отлив на свежи пари от имотния пазар и ще ги насочи към други печеливши направления.