Предоговаряне на заем има смисъл, ако се спестят поне 8000 лв.

Тази есен се очертава нов силен сезон на пазара на ипотечни кредити, при който нищо чудно някои промоции да стигнат до рекодно ниските 2,5% годишна лихва. Това съобщи по време на семинар кредитният консултант Тихомир Тошев, който до миналата година бе председател на Асоциацията на кредитните консултанти в България. Промоциите ще са факт още в първата седмица на октомври и очакваното вдигане на лихвите засега не се задава.

В момента актуалните оферти на банките за стандартен ипотечен кредит за покупка на жилище са за лихви между 2,95 и 3,8%. Това е около и над 2 пъти по-ниска лихва, отколкото беше по време на имотния бум отпреди 2009 г. Тогава банките често финансираха до 100% от стойността на купуваното жилище, но лихвите се движеха между 6,5 и 7,5%.

“Ниското им ниво сега не е някакъв български феномен – по целия свят в момента има наличен евтин паричен ресурс. В САЩ например средната лихва по ипотечните кредити в момента е между 4,3 и 4,8%. В Германия е между 1 и 1,7%, в Румъния и Унгария са почти като у нас”, посочи Тошев.

Промоциите, на които ще бъдем свидетели тази есен, ще свалят лихвите до около 2,77-3,3%, като в някои отделни случаи може да се стигне и до 2,5%, смята той.

В момента е почти невъзможно банка да финансира 100% от имота с един ипотечен кредит, въпреки че много от клиентите питат за такъв вариант. Има само две изключения: ако имотът е силно подценен или ако се купува “на зелено”, т.е. преди да е издаден акт 15 за завършване на грубия строеж. Максимумът финансиране, който разрешават в момента разпоредбите, е до 90% от стойността на жилището според оценката на банката. “В масовия случай заемите се отпускат за около 85% от стойността”, уточни Тошев.

Изходите са два – или човек да има някаква сума спестени пари, или да прибегне до тегленето и на потребителски заем за остатъка, макар и това да доведе до оскъпяване на целия заем. Тошев разказа любопитни случаи от своята практика, при които хора все още продължават да изплащат ипотечни заеми с огромните лихви от времето преди кризата. “Наскоро при мен дойде човек, който едва наскоро си намерил забутания някъде договор и с ужас разбрал, че плаща 6,5% лихва. Това е типичен пример за ниска финансова култура - един заем трябва да се управлява активно и на всеки 12 месеца да се правят опити за предоговаряне или рефинансиране”, каза Тошев.

Предоговарянето на кредита, т.е. оставането към същата банка, която да си преразгледа лихвата и другите условия, е по-трудният процес, а често е и безрезултатен, смята той. Причината е, че банките не предлагат на съществуващ клиент най-ниската лихва, особено по промоционални оферти.

Рефинансирането от друга банка също е донякъде скъпо и трудоемко начинание и има смисъл да се прави, само ако човек успее да намери най-изгодната лихва на пазара. Ако от 3,2 лихвата ще падне на 3%, няма смисъл да се правят тези усилия, смята Тошев.

Въпреки това сега рефинансирането е далеч по-лесно, отколкото преди кризата или в началото , защото тогава лихвите за предсрочно погасяване стигаха до 3% от стойността на оставащия за изплащане кредит, а сега са между 0,1 и 0,3%. Единствено предсрочното погасяване още на първата година от ипотечния кредит струва 1%.

Клиентът трябва да пресметне и другите съпътстващи разходи: нотариалните такси, таксата за заличаване на старата ипотека, новата оценка. Макар и малки, когато се съберат, те могат да стигнат до 1500 лв. Съветът е да се пристъпи към рефинансиране в случай, че може да бъдат спестени поне 8000 лева от остатъчната стойност. Оптималното спестяване би трябвало да е между 8000 и 15 000 лв.

Средният срок за изплащане на ипотечните кредити в България е малко по-дълъг, отколкото в Западна Европа – 20-25 години. Но практиката показала, че почти никога не се случва тези пари да се изплащат толкова време. В масовия случай българинът изплаща кредита за срок между 12 и 15 години.

Принципно една ипотека се сключва за срок от 10 години, защото такова е изискването на закона, и след това тя се заличава, за да се открие нова при същите условия. На това обстоятелство се дължи известно изкривяване на статистическите данни за ипотеките.

Например от данните на Агенцията по вписванията излиза, че през първата половина на 2019 г. у нас има 15% ръст на ипотечните кредити за покупка на имот. “В действителност той е само около 5%.

Причината е, че през 2018 г. изтече 10-годишният срок на ипотечните кредити, теглени през 2008 г., когато бе достигнат пикът на ипотечното кредитиране. От тяхното заличаване излезе, че тогава има спад на броя на ипотеките”, обясни Тошев.