Наемът за луксозен магазин в София - 100 евро на квадрат

Почти 100% е заетостта на площите в моловете в София

Преди няколко месеца магазин в така наречения софийски бермудски триъгълник е бил нает от известна модна марка срещу рекордните 100 евро на квадратен метър месечно, съобщиха източници от пазара.

Става въпрос само за една сделка за по-скоро малко помещение. Иначе средната стойност на наемите в този периметър - между улиците “Съборна”, “Цар Калоян” и булевард “Витоша”, в момента е 70-80 евро на кв. метър. Само допреди 3 години цените бяха двойно по-ниски.

Скокът на цените се дължи на засилено търсене на площи извън моловете, обясняват брокери. В същото време бройката на тези помещения почти не се увеличава.

“Нещата са толкова трудни, че понякога дори намирането на магазин с площ от 200 квадрата е предизвикателство”, казва Боряна Пенева, мениджър “Търговски площи” в консултантската компания “Колиърс”. Всъщност най-трудно се намират много малки и много големи помещения. Малките са търсени, защото на площ от 20-30 квадрата спокойно може да се направи магазин или кафене. Големите от над 1000 квадрата са търсени от известни модни марки.

“В момента има поне две компании, които се затрудняват да намерят подходящи помещения. Едната е испанската Mango, която бе открила преди години магазин на булевард “Витоша” в София чрез франчайзингов договор, но го закри и сега иска да навлезе директно. Другата е американската Forever 21, която откри два магазина в молове, но иска да се разшири и извън тях”, каза за “24 часа” Росен Генев, мениджър на консултантската компания “Фортон”.

Макар че в България вече има няколко фалирали мола, тези в столицата и в големите градове са далеч от такава опасност и имат достатъчно наематели.

По последни данни заетостта на площите в десетте най-големи търговски центъра в България е около 98-99%. Малко по-ниска, но все пак над 92%, е в онези, които бяха открити по-късно от останалите - Bulgaria Mall, Paradise Center, Sofia Ring Mall.

Според Росен Генев при сегашното състояние на търсенето нормално би било годишният ръст на наемите да е около 10%. Но през цялата 2016 г. и през първата половина на 2017-а наемите са се увеличили средно с около 5 на сто.

Причината донякъде е в това, че голяма част от договорите са дългосрочни и просто трябва да изтекат, за да може наемът да се коригира. Там, където се прави индексация, тя е обвързана по-скоро с инфлацията и с оборотите на самия магазин, а не с това, че търсенето на площи е станало голямо.

MAS Real Estate, който купи моловете в Бургас и Стара Загора от полската GTC, е фонд, чиито акции се търгуват на борсата и е длъжен да запознае акционерите си с всяка придобивка.

Когато подписа преди няколко месеца сделките за “Мол Галерия Бургас” и “Мол Галерия Стара Загора”, стана ясно, че средният наем в Бургас е 9,70 евро на кв. метър, а в Стара Загора е 7 евро.

В столичните молове наемите са по-високи. Покрай сделката, в която южноафриканският фонд NEPI придоби “Сердика”, стана ясно, че средният наем там е 16,80 евро на квадратен метър. Това е обаче средният наем за целия комплекс, а в него има и офисна част. В отчета до акционерите не бе посочен наемът само за търговските площи, но може да се предположи, че стойността е почти същата.

Сметките показват, че последните инвестиции, направени в търговски центрове в България - сделките за The Mall, купен от южноафриканския фонд Hyprop, за мол “Сердика”, купен от NEPI, за двата мола в Бургас и в Стара Загора, както и предстоящата сделка за Mall Sofia, за която се преговаря с южноафриканския фонд Acsion, ще са успешни.

Причините са най-малко три. Едната е, че този тип търговия в България, а и в целия регион на Централна и Източна Европа, все още има да се развива.

В България например на всеки 1000 души от населението има 99,7 квадратни метра търговски площи в търговски центрове. Средната за Европа цифра е 235 квадратни метра, а в САЩ наближава 500 квадрата. С други думи, потенциалът за развитие на този пазар в САЩ е нищожен, за сметка на Европа, а България и регионът са направо като неразорана нива.

Потенциал за развитие у нас има и по отношение на друг важен показател - оборотите, направени от всеки квадратен метър в моловете. В България в момента този оборот се движи между 1000 и 2000 евро от квадратен метър годишно. В САЩ обаче е 8000 евро, а в някои молове достига и до 10 000 евро.

Третата причина за настъплението на южноафриканските инвеститори е ситуацията в самата държава Южна Африка е страната с една от най-големите инфлации в света през последните няколко години. Ранът има толкова ниска стойност, че почти единственият начин да се спасят парите, е, като напуснат страната и бъдат накарани да работят.

Затова южноафриканските фондове се насочиха към търговски и офис проекти в Централна и Източна Европа. България бе забелязана от тях именно покрай това настъпление.

“Средната доходност от такива имоти в България в момента е около 7-7,5% годишно. В Полша и Чехия е в рамките на 5%. В същото време заемите, които тези фондове теглят в тези държави, за да финансират сделките си, са с лихва от 1%. У нас са между 2,5 и 3%. Тоест винаги остават едни 4%, които са на разположение на инвеститора”, каза за “24 часа” мениджърът “Капиталови пазари” Явор Костов.

Единственият проблем, пред който се изправят в момента новите собственици на молове, е в липсата на големи вериги за хранителни стоки у нас. Те са задължителни за такъв тип търговски центрове, защото наред с кината, заведенията за хранене и кътовете за забавления осигуряват посетителски поток до късно вечерта. Със затварянето на “Карфур” и “Пикадили” обаче изведнъж празни се оказаха огромни пространства. Площта на “Карфур” в The Mall например беше 15 000 квадратни метра, които никой след това не е в състояние да запълни.

2,4 млрд. евро от Южна Африка за покупки на молове

Южноафриканските инвеститори в търговски центрове са инвестирали 2,4 млрд. евро досега в Централна и Източна Европа по данни от южноафрикански медии.Основно сделките са сключвани през 2016 и 2017 г.

На първо място сред инвеститорите е фондът NEPI, който вече притежава 60 имота в региона на стойност над 2,6 млрд. евро. Само в съседна Румъния NEPI държи 8 мола, включително големите букурещки търговски центрове Mega Mall, City Park и Promenada Mall. Притежава и обекти в Чехия, Хърватия и Сърбия. Акционери в NEPI са южноафрикански банки и пенсионни фондове.

Acsion, който преговаря за купуването на Mall Sofia, е с много по-малки мащаби. Той притежава само 6 имота в Централна и Източна Европа и пазарната му капитализация допреди няколко месеца беше към 250 млн. евро.

Hyprop, който купи The Mall в съдружие с други инвеститори, също е малък по мащаби. Той притежава молове в Черна гора, Сърбия и Македония. MAS Real Estate, който притежава моловете в Бургас и Стара Загора, е с активи за около половин милиард евро и главните акционери в него са строителни предприемачи от Южна Африка.

Нови модни марки покрай сделките

Сделките с южноафриканските инвеститори в молове у нас ще докарат на българския пазар нови, но вече известни на други европейски пазари модни марки и брандове за развлечения и хранене, твърдят източници от пазара.

В напреднал етап са преговорите за настъпването на холандската модна марка C&A, която търгува с масова дамска, мъжка и детска конфекция и която има магазини в моловете на южноафриканците в Румъния, Словения, Чехия и Полша. Проблемът с C&A е, че на нея ѝ трябват големи помещения, дори “магазин в магазина” на по няколко етажа и ще отнеме време, докато такива се конфигурират.

Другият бранд, който също гледа към България, е Lego. Прочутият датски производител на детски конструктори в момента се представлява у нас от “Хиполенд”, но навсякъде в Централна и Източна Европа той има самостоятелни магазини в моловете.

Производителят на домашен текстил English H(ome и модните марки Mango и Yves Rosher също ще навлязат по-масирано на българския пазар, най-вероятно след 2018 година.

От заведенията се водят преговори с Piza Hut. Марката имаше две заведения в центъра на София допреди десетина години, когато се притежаваше от “Пепси”, но след продажбата ѝ те бяха закрити. Тогава те работеха като франчайз на “Самекс”, които държат правата у нас за KFC наред с полската “Амрест”. Идеята сега е Piza Hut да навлезе самостоятелно само с кътове за хранене в моловете.

Очаква се новите южноафрикански собственици да обновят изцяло зоните за развлечения в моловете, включително и да препозиционират кинокомплексите в тях. Според запознати едно от намеренията е и да се преговаря с държавни служби, които са в услуга на гражданите да открият свои дескове за обслужване в моловете, които да имат удължено работно време. За същото ще се преговаря и с доставчици на комунални услуги като ток, вода, парно, газ и т.н.