Накъде да се развива София? Трябва ли да се продължи политиката да се създават множество градски центрове, които да разтоварят сегашния център от прекалено многото му функции и да намалят натиска върху него? И в крайна сметка кой и как трябва да създаде стимули да се развиват големите градове, така че да не завзема повече територии и хората да не замърсяват околната среда с прекалено много пътуване?

А и още нещо – стимулира ли сегашният Закон за устройство на територията адекватното строителство и помага ли градовете да изглеждат удобни за обитаване?

За всичко това разговаряме с председателя на Камарата на архитектите в България (КАБ) Борислав Игнатов.

Председателят на камарата арх. Борислав Игнатов е завършил архитектура в УАСГ, а след това е учил в Колумбийския университет в Ню Йорк. Работил е в престижни проектантски фирми в Бостън и Ню Йорк, преди да излезе на свободна практика през 2004 г.

Опитът му от САЩ обаче не пречи да бъде критичен по отношение на американското градоустройство. Смята, че типичната американска грешка, която е проявена едва-едва в Европа, е разрастването на градовете на ширина, като те завземат все повече територии и поглъщат предградията както и много плодородна земя.

„В САЩ едва напоследък осъзнават тези грешки и се опитват да ги преодолеят, но май вече е доста късно. Защото да принудиш хората да пътуват до и от работа по 4 часа всеки ден, изминавайки това разстояние с автомобили и с обществен транспорт и замърсявайки природата, не е най-хубавото нещо“, казва Игнатов.

Лошото е и че по този начин центровете на градовете се изпразват от съдържание. Типична гледка в down town на Лос Анджелис например е след края на работния ден да опустява и да се превръща в свърталище на наркомани и гангстери. Там дори властите предупреждават хората да не се задържат вечерно време в центъра.

Съвременната урбанистика отдавна е осъдила този модел на развитие. Устойчивото развитие на градовете е да преминават от центричния към полицентричен модел, т.е. да имат множество центрове. Така хората имат възможност да работят и живеят на едно и също място, вместо да увеличават крострафика през града.

Трябва също да растат на височина. „Разбира се, небостъргачите не могат да се изграждат навсякъде, а на определени места. Те могат да опасват историческия център на града и така той да бъде съхранен“, смята арх. Игнатов.

Според председателя на КАБ София е типичен центричен град, който в момента е в преход към полицентричен. „В българската столица има доста добре изградени пространства – например Бизнес паркът в „Младост“, донякъде „Цариградско шосе“. Но не е добре балансиран“, казва той.

Актуалните проблеми в „Младост“ обаче според него са до голяма степен инспирирани. По чисто политически причини, а и защото у нас е допустимо едва ли не да пазим интересите на завареното население, но не и на този, който също иска да развива терени и имоти.

„В „Младост“ в момента застрояването е едва 19%, а в жилищните зони е допустимо да е 60%, колкото е в момента в центъра на столицата“, казва арх. Игнатов.

Разбира се, натискът върху „Младост“ да се строи, както и натискът върху квартали като „Бояна“, „Драгалевци“, „Симеоново“ и изобщо южните части на столицата, е налице. „Да се отива още нагоре към планината е престъпно. Остава да се усвоят северните райони“, казва той.

Защото терените там са - географски и геометрично, добре разположени. Те са добре ослънчени - планината не ги засенчва. Освен това Витоша оттам се вижда в цял силует.

Но само тези предпоставки не са достатъчни. Инвестиционен интерес към зоните след квартал „Левски-Г“ ще се появи, когато стане ясно, че общината е решила да изгради инфраструктура, че е решила да продължи третата линия на метрото и че енергодружествата, ВиК и топлофикация са съгласни да развиват мрежите си и в тази част на столицата.

„Северната тангента, която минава точно оттам, е само едно добро начало в това отношение“, казва Игнатов.

Още по-ценна според него е територията, на която е бил разположен металургичният комбинат в Кремиковци. Той не се засенчва нито от Витоша, нито от Стара планина, има магистрала, има и готова инфраструктура, освен ако не е вече нарязана.

„Там би станал чудесен сателитен град. И прекрасен пример за това как държавата може със стимули да помогне да се развие един цял район. Например, ако апартаментите, построени в такава зона, бъдат освободени от ДДС, това ще е страхотен стимул“, казва Игнатов.

Говорейки за протестите в „Младост“ срещу новото строителство, арх. Игнатов пита: „А замисляли ли сте защо не сте чували за подобни протести в Германия?“

Отговорът му е готов: „Защото при перфектното законодателство там просто няма база за това“.

И дава пример с набора от документи, който е необходим за разрешително за строеж на сграда с 2000 квадратни метра РЗП в Германия. Дори го показва – една обикновена, неголяма папка. „За сграда със същата големина в България се искат няколко кашона с документи. Което обаче не ни спасява от протести после, защото цялата философия на основния закон в строителството у нас – Закона за устройство на територията (ЗУТ) е сбъркана“, заключава Игнатов.

На първо място той следва старото социалистическо разбиране, че допустимо е само онова, което законът разрешава. Но когато подходът е да се разрешава нещо, животът винаги поднася ситуации, които не са били предвидени

Например „пасивните къщи“. Това е концепцията за сграда, която е енергийно напълно независима, и която вече си пробива уверено път в законодателството на редица европейски държави. Но в България няма законово положение, което изобщо да разрешава такова нещо. Според ЗУТ разрешително за строеж на сграда, която не е получила преди това документ от местното енерго, че може да я присъедини към мрежата, просто не може да се издаде.

И ако това е все пак един от малките конфликти в закона, който би могъл да се поправи, има и други, които са фундаментални. Според българското разбиране независимо дали искаш да строиш къща, летище или АЕЦ, ти трябва да представиш на общината едни и същи документи, просто наборът от документи за АЕЦ е малко по-голям. А това принуждава хората да строят незаконно. Например според ЗУТ остъкляването на тераса е шеста категория строителство, но все пак строителство. И понеже законът изисква куп документи за него, на практика българинът масово си остъклява ткерасите незаконно.

„Крайно време е в ЗУТ да залегне нов принцип – забранителен. Да се каже какво се забранява и всичко, което не попада в тази категория, да е разрешено“, казва Борислав Игнатов.

Според него е крайно време и да се преразгледат отделните категории строителство и те да бъдат свързани повече с риска от обитаване, отколкото като сега – с обема на сградата или съоръжението. Той смята, че не може човекът, който иска да си изгради еднофамилна къща да бъде подложен на същия административен товар, както инвеститорът в голяма офис сграда.

„Защото той ще живее вътре със собственото си семейство и такъв строеж трябва да отговаря само на градоустройствените параметри. А как са разположени вътре кабелите и къде е тоалетната и къде – банята, интересува само собственика“, казва Игнатов.

Офис сградата е съвсем друго нещо. При нея заради многото посетители трябва да бъдат проверявани и изискванията за безопасност.

Намаляването на административната тежест е важно нещо, защото така изискванията ще са предсказуеми и няма да се минава в режим на субективни решения. У нас често главните архитекти се изправят пред обстоятелството сами да решават дали да издадат разрешително или не, защото на всичкото отгоре законът не е достатъчно детайлен и не може да предвиди развитието на технологиите.

Да не говорим, че сегашното положение напълно размива отговорностите. Игнатов дава пример с независимия строителен надзор, въведен у нас преди повече от едно десетилетие. Според него той не е успял да изиграе ролята си, защото законът му вменява функции като например да напише доклад за съответствие. Този доклад после се прикрепя към проекта, проверява се от общината, после от ДНСК.

„Накрая се получава един едва ли не идеален проект, направен така, за да се получи заветното разрешително за строеж. Да, но когато излезем на улицата, виждаме, че построеното далеч не винаги е красиво“, казва председателят на КАБ.

При масовото жилищно строителство например ясно се вижда, че очевидно проектът не е бил такъв, а впоследстиве са усвоени цели етажи отгоре. Да не говорим за климатиците по фасадите на сгради паметници на културата.

Защото според българския закон, разрешителното е един Рубикон – преминеш ли го, няма връщане назад. А според Игнатов най-добрия контрол върху осъществяването на един проект се прави от неговия автор. „Проектантът е довереното лице на инвеститора. Затова той трябва да проверява как строителят изпълнява проекта. В Германия, САЩ, навсякъде инвеститорът плаща на проектанта и архитекта да контролират строителя, за да е сигурен, че накрая няма да се получи нещо, което не е искал“, казва Игнатов.

И принципната му идея е, че сегашният ЗУТ трябва да се раздели на две - на Закон за устройствените планове и на Закон за инвестиционното проектиране.

Първият трябва да определя политиките на общините за развитие. Там трябва да са правилата за всички обществени обсъждания, за градоустройствените планове и спазването им. Така хората могат да са сигурни, че когато купят един терен, ще могат да го развиват. И то така, че да се пазят интересите и на онези, които първи са се настанили в даден район, и на онези, които идват впоследствие.

Вторият закон - инвестиционното проектиране, трябва да съдържа правилата за самото строителство.

Другият голям проблем на българския ЗУТ според Борислав Игнатов са сроковете и спазването им. „В Македония вече са въвели електронна система за издаване на строителни разрешителни, която работи. Тя предвижда да пратиш проекта си на pdf файл, системата разпраща заяления до всички служби, които трябва да отговорят в 14-дневен срок, връщат се техните становища, без нищо да се разпечатва. Този, който иска разрешителното, получава sms за всяко получено становище. Така не се чака един срок да изтече, че да почне да тече друг срок. Накрая разрешението се получава по имейл“, казва Игнатов.

Всичко това според него е съживило строителството в западната ни съседка. Защото безкрайно дългите срокове у нас и липсата на всякакъв контрол по спазването им често гони сериозни инвеститори. Игнатов отбелязва, че впрочем това е една от причините у нас в строителството никога да не са инвестирали американски фирми.

„Там основното правило за инвестиционен проект, независимо от размера му, е той да приключи за 18 месеца, почвайки от подаването на проекта до приключване на строителството. Защото практиката е показала, че над този срок печалбите биха били малки, а загубите – големи“.

Докато в България често тези срокове са към 3-4 години. Да, но за една сериозна чужда фирма това е недопустимо. Тя не може да каже на банката „Чакаме“. Защото не на последно място кредитите за строителство се отпускат след получаване на разрешителното за строеж. В Германия то дори служи като гаранция пред банката.