През последните 18 месеца в България оживено се продават и купуват молове.

Сделките започнаха в края на 2015 г. с продажбата на първия от този тип търговски центрове в България - Sofia City Center. Той бе купен от базирания в Лондон фонд Revetas Capital, който по-късно го ремонтира основно и го преименува на Park Center. Стойността на сделката така и не бе съобщена, но се твърди, че е около 70 млн. евро.

Пазарът на молове продължи, като базираният в Южна Африка фонд MAS Real Estate придоби Mall Galeria Burgas и Mall Galeria Stara Zagora. А друг фонд от Южноафриканската република преговаря да купи намиращия се на булевард “Александър Стамболийски” Mall of Sofia.

Рекордна обаче бе наскоро приключилата сделка за Serdica Center, купен от южноафриканския фонд NEPI (New Europe Property Investments) за сумата от 207,4 млн. евро.

Същият фонд преговаря в момента и за купуването на The Mall на “Цариградско шосе”.

Една от хубавите страни на тези сделки е, че акциите на тези фондове се търгуват на международните борси, което ги задължава да уведомяват акционерите си за подробностите по сделките. Затова и от публиката не остават скрити любопитни подробности за актуалното финансово състояние на големите търговски центрове, с които се изпълни България в последните десетина години.

16,8 евро за

квадрат месечно

От съобщението до акционерите, публикувано от NEPI, става ясно, че дружеството продавач на Serdica Center, собственост на австрийската Sparkassen Immobilien и германската ECE, е имало резултати от оперативна дейност 6,12 млн. евро през 2016 г. Очакваните приходи от наемите на мола и на прилежащия офис център за 2017 г. са общо 16,1 млн. евро и среднопретеглената цена за наем е 16,8 евро на квадратен метър месечно.

Това е обаче усреднен наем за търговските и за офис частите. По принцип средният наем за такъв тип офис площи в София е максимум 12-13 евро на квадратен метър месечно. От което излиза, че търговските площи са с доста по-висок наем, най-вероятно около 17-18 евро на квадрат. Това е една от най-високите стойности за наем в мол изобщо.

Стойността на самата сделка за покупката на “Сердика” е 207,4 млн. евро. През 2010 г., когато двете компании построиха мола, те обявиха, че са вложили в комплекса 210 млн. евро. И въпреки че в стойността на сегашната сделка влиза и земята, може да се каже, че Sparkassen Immobilien и ECE са излезли успешно от проекта, т.е. на печалба.

Същото обаче едва ли може да се обобщи за двата мола в Бургас и Стара Загора. За тях купуването им от южноафриканския фонд MAS е по-скоро спасителна мисия, тъй като досегашният собственик и на двата търговски центъра - полската компания Global Trade Center, миналата година отчете близо 150 млн. лв. задължения към банки и свързани лица конкретно за моловете. Сделката, в която южноафриканците купуват от поляците Mall Galeria Burgas и Mall Galeria Stara Zagora, е на стойност 62 млн. евро.

От съобщението на MAS става ясно, че и двата провинциални мола имат далеч по-скромни приходи и съответно наемите там са доста по-ниски. За 2017 г. нетният приход от наеми в Бургас се очаква да е 4,35 млн. евро, а наемът - малко над 10 евро на квадрат. За старозагорския купувачът е посочил среден наем от 7 евро на квадратен метър.

От месеци насам NEPI води преговори с кипърския фонд Assos Capital на корабния магнат Виктор Рестис за покупка на The Mall на столичния булевард “Цариградско шосе”. Информацията излезе от регистъра на Комисията за защита на конкуренцията, но до момента сделка все още няма.

Друг инвестиционен фонд, регистриран в Йоханесбург - Acsion, се сочи за потенциален купувач на Mall of Sofia на булевард “Александър Стамболийски”. Продавач там е фондът Europa Capital, част от Rockefeller Group, който притежава мола от 2011 година. Europa Capital купи този мол от ирландския фонд Avestus, който пък го придоби преди това от израелския инвеститор “Ащром Груп”. С други думи, ако сделката стане, южноафриканците ще са четвъртите поред собственици на този търговски център.

Защо Южна

Африка?

Настъплението на южноафрикански инвеститори в имотни активи не е българска тенденция. От около 3 години насам посочените, а и други фондове от Южна Африка започнаха масово да купуват молове, по-рядко и офис сгради в цяла Централна и Източна Европа.

Първопричината за това безспорно е високата инфлация в Южна Африка, която кара акционерите на тези фондове да търсят спасение за парите си навън. Откритието им колко привлекателно нещо са инвестициите в молове в Източна Европа е напълно закономерно.

“Ако трябва да сравним доходността от влагането на пари в търговски центрове, в България тя е една от най-високите за нашия регион. В момента е към 8%. Докато в Румъния е 7%, в Чехия е 5-6%, а в Унгария – между 6 и 7%. Пак е висока в сравнение с пазари като Англия, но специално ние стоим много добре на този пазар”, коментира за “24 часа” Явор Костов, мениджър по инвестиционни продажби в консултантската компания “Фортон”.

Най-важното е, че потенциалът за развитие на този пазар у нас е много висок. Икономическата стабилност и прогнозите за нарастване на БВП и на покупателната способност имат само добавена стойност за инвеститорите.

Около 70% от вложенията на NEPI например са само в молове в Сърбия, Румъния, Словакия и Полша. Покрай тази компания и нейния успешен опит в региона идват и другите фондове от ЮАР.

MAS има активи за около половин милиард евро, като освен в Източна Европа притежава имоти в Германия, Великобритания и Швейцария. Негови собственици са строителни компании и пенсионни фондове от Южна Африка. Сред собствениците на NEPI има също пенсионни фондове, но основният е публичната инвестиционна компания, собственост на южноафриканското правителство.

Явор Костов изтъква и друга важна особеност на южноафриканското настъпление. Южноафриканският бизнес по принцип е склонен към рискове и обича да настъпва навън, също както бизнесът в Англия или Австралия. Но британските инвеститори в български имоти дойдоха първи, още в зората на имотния бум и когато нещата тръгнаха на зле, се опариха. Южноафриканците обаче идват в съвсем друг момент, далеч след пика на кризата.

Потенциал за

още сделки

Сделките за моловете - приключилите и тези, по които все още се преговаря, засега не засягат търговските центрове от втората вълна като Paradise Center, Sofia Ring Mall и Bulgaria Mall, които отвориха по-късно.

Според източници от пазара причината е, че първоначалната инвестиция в тези търговски центрове все още не е показала, че е жизнеспособна. За да стане това, трябва да минат поне 6-7 години от пускането в експлоатация. Защото тези търговски центрове отвориха в момент, в който им се наложи да тръгнат с ниски наеми, за да привлекат търговци.

Sofia Ring Mall например е само етап от развитието на много по-голям актив. Инвеститорите - гръцките Fourlis Group и Danaos Group, притежават както намиращата се в съседство ИКЕА, така и целия парцел наоколо чак до долната станция на Симеоновския лифт. Те имат намерение да изградят там комплекс от офис сгради, жилища, еднофамилни къщи и парк с езеро.

Bulgaria Mall също е част от по-обширен комплекс, който включва и офис сграда.