През второто тримесечие на 2017 г. средната цена на жилищните имоти в столицата за първи път от 10 години насам премина границата от 1000 евро на квадратен метър и достигна 1060 евро. Това съобщи преди дни агенция Bulgarian properties.

Същия ден Евростат обяви, че тримесечие по-рано България е била пета в ЕС по ръст на цените на годишна база, т.е. през първите три месеца на 2017 година цените на жилищата в цялата страна са нараснали с 8,8% в сравнение с първите три месеца на 2016 г.

Взети заедно, двете съобщения са леко плашещи, особено ако човек е с нагласата да си търси точно в момента жилище за купуване. Но налагат и редица уточнения, които показват, че едва ли има бум в цените или ако те нарастват, то това не е чак в такива пропорции.

Преди всичко

официални данни за

цените на имотите

в България

не се публикуват

от около половин година и Националният статистически институт отказва да ги предоставя. Мотивът е, че те не са показателни за състоянието на пазара, защото статистиката взима предвид само стойността на изповяданите сделки за старо строителство и новопостроените сгради изобщо не влизат в сметката. Така с течение на времето данните значително се изкривяват, защото новите сгради стават все повече.

От Евростат обаче посочват, че взимат своите данни за цените на жилищата от националните статистически институти на страните членки. Значи става въпрос за същите данни, които показват само стойността на сделките за старо строителство, и то само в областните градове.

Bulgarian properties съобщиха, че преминаването на границата от 1000 евро на квадратен метър се случва за първи път от 2007 г. насам. Но в действителност пикът в цените в България бе достигнат около година по-късно. През 2008 г. се говореше за средна цена от 1280 евро на квадратен метър.

Но преди всичко агенциите съобщават данни за

сключените от

самите тях сделки,

като никой няма достъп до базата данни на останалите. Въпреки че тази агенция е сравнително голяма, тя все пак не може да дава достоверни данни за целия пазар на имоти в столицата или където и да било. Впрочем тя и не претендира за това.

“Адрес”, която има по-голям пазарен дял от Bulgarian properties, съобщи наскоро съвсем други данни за ръста на цените на жилищата в столицата. Сравнението, направено за времето между май 2017 г. и декември 2016 г., показва съвсем леки изменения на цените в различните квартали от порядъка на 2 до 3%, като в някои райони като “Обеля”, “Сердика” и “Свобода” има дори незначително намаление на цените.

“Явлена”, която като пазарен дял е между “Адрес” и Bulgarian properties, дори не се ангажира с анализ или прогноза на цените. Според управителя ѝ Страхил Иванов в момента се наблюдава най-добрият и балансиран пазар за последните 25 години, защото има лек ръст на цените и балансирано предлагане и търсене.

Пък и жилищата по принцип не се произвеждат на конвейер, нито са борсово търгувана стока. Всеки такъв имот е уникален и ако някой иска да сравнява цените сега с вчерашните или с онзиднешните, трябва да сравнява един и същ апартамент.

Гледането на цените в обявите за жилищни имоти също нищо не означава. Защото обикновено те се влияят от личните представи на продавача за адекватност.

Според изпълнителния директор на “Адрес” Георги Павлов през последните месеци на пазара на жилища се наблюдава тенденция, която сякаш беше характерна повече за първите една-две години от кризата - обявите да се публикуват с такива бомбастични цени, че имотът да престоява на пазара една година или дори повече. “Наблюдаваме

сделки със сериозен

компромис между

офертна и

реална цена,

често пъти достигаща до 20 000 евро и дори повече. Такива сделки все още са малко на брой, за да чертаят някаква ясна тенденция, но само допреди 6-12 месеца за подобни отстъпки изобщо нямаше как да говорим”, каза Павлов. Това според него е знак, че някои имоти са твърде надценени и собствениците им вече са склонни да седнат на масата за преговори.

В същото време според данните на агенцията

качествените

жилища, предлагани

на пазарни цени,

се реализират

изключително бързо

Близо 60% от купувачите се решават на покупка в рамките на месец, а други 26% - между 1 и 3 месеца. Така имотите, които представляват интерес, се изчерпват относително бързо, което създава условия за продължаващ активен пазар. И всъщност снижава значително риска от това да се получи нов имотен балон.

Данните за броя на сключените имотни сделки и за ипотеките, регистрирани от Агенцията по вписванията, също подкрепят тезата за лек ръст на цените, но в никакъв случай не чак двуцифрен.

Общият брой сделки, отчетени от Агенцията по вписванията, за второто тримесечие е 54 613. Това е с 47% повече от първото тримесечие. Само че то е обичайно неактивно за имотния пазар. Спрямо второто тримесечие на предната година ръстът е едва 2,8%.

За цялата първа половина на 2017 г. сделките достигат 93 674, което е само с 5,5% по-малко спрямо същия период на миналата година.

Разбира се, картината в големите градове, където жилищният пазар е по-активен и раздвижен, е малко по-друга.

В София например ръстът на сключените имотни сделки

за първото полугодие

на 2017 г. е 4%

на годишна база

В Пловдив за същия период се наблюдава намаление от 6%, във Варна има увеличение от 3,2%, а в Бургас - намаление от 5,6%.

Така че е пресилено да се говори за наплив на имотния пазар, който би могъл да доведе до съществен ръст на цените.

По-любопитното е, че ипотеките продължават да отчитат много силен ръст. На годишна база те са се увеличили с 30% през първото полугодие. Това обаче има своето логично обяснение - най-вероятно тази силна активност, която не се потвърждава от броя на новите сделки, означава, че става въпрос за рефинансиране на стари заеми.

Това се прави, от една страна, заради по-изгодните условия на банките в момента. А от друга, заради опасенията, че лихвите няма накъде да падат повече и прокрадващите се вече прогнози, че предстои дълъг период на тяхното увеличение.