Броят на сделките ще намалее, а цените ще престанат да растат, може дори да паднат

През 2018 г. на българския пазар на жилища ще настъпи своеобразен пик, а след това броят на сделките ще намалее и ще спре ръстът на цените. Това е прогнозата в два анализа на имотния пазар - на най-голямата агенция в страната “Адрес” и на “Арко риъл естейт”.

От няколко години купуването на жилище става все по-тясно обвързано с отпускането на ипотечни кредити. Тенденцията не е нова, но през 2017 г. е доста отчетлива.

През миналата година 65% от сделките за жилища са с банково финансиране основно заради спада на лихвите в комбинация с растящите доходи.

Ипотеката покрива между 50 и 80% от стойността на имота. Този показател се променя най-динамично на годишна база - увеличава се двойно спрямо 2016 г. и вече достига 18% от всички сделки.

Значително

намаляват сделките

с банково участие,

което е под 30%

- през 2017 г. делът им се е стопил над 3 пъти и вече представляват 3%, отчитат от “Адрес”.

“През 2016 г., а и преди това – през 2015-а и 2014 г., купувачите предпочитаха да влагат спестени средства, за инвестирането на които не виждат по-добра алтернатива. Затова външното финансиране стоеше в границата под 50% от цената на сделката”, казва изпълнителният директор на “Адрес” Георги Павлов.

Но от края на тази година се очаква лихвите да започнат да се вдигат. В анализа на “Арко риъл естейт” се казва, че по-осезаема промяна в паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ) се очаква от 2019 г. и лихвените нива в Европа

да започнат плавно

да растат,

включително

и в България

В никакъв случай не се очакват резки увеличения, а при първоначалното вдигане на основните лихви най-вероятно банките ще поемат част от тежестта, както се случи в САЩ при първото увеличение на ставките, казват от агенцията.

Т.е. охлаждането на имотния пазар ще дойде по естествен път, което ще доведе и до задържане на цените.

Търсенето на имоти е намаляло и през 2017 г. спрямо 2016 г., ако се съди по данните на Агенцията по вписванията, цитирани в анализа на “Арко риъл естейт”. Спадът на сключените сделки, е 6,4%. Вярно е, че агенцията дава само обобщена справка за всички имотни сделки, без значение дали става въпрос за индустриални имоти, жилища или земеделски земи, но тенденцията е очевидна.

Според анализа на “Адрес”, почиващ върху данни на самата агенция, най-много сделки през 2017 г. са сключени в ценовия сегмент от 50 000 до 70 000 евро, следвани от 70 000 - 100 000 евро, като формират съответно 30 и 24% от всички. Сделките за над 100 000 евро са 19%.

Последните данни на европейската статистическа служба Евростат, които са за второто тримесечие на 2017 г., показват, че

България е на пето

място по годишно

повишение на цените

в ЕС с 8,6%. Лидер е Чехия с 13,3%, следвана от Ирландия с 10,6%, Литва с 10,2% и Латвия с 9,6%.

Според консултантската компания Knight Frank през третото тримесечие на 2017 г. България е на 16-о място по ръст на цените на жилищата от 55 наблюдавани от компанията пазари по света.

Охлаждането на имотния пазар, което предстои, най-вероятно няма да доведе до спад на цените, а по-скоро до забавянето на ръста им.

Интересното е, че ако се разгледат актуалните средни цени на жилищата по кварталите на столицата, ще се види, че и през 2017 г. в някои от тях цените почти са престанали да растат. При средно увеличение от 6,3% на годишна база, в “Манастирски ливади” например той е 2,15%, а в “Яворов” - 2,2.

Но причините в двата квартала не са идентични. В “Яворов”

няма никакво

ново строителство

и пазарът е като застинал. Докато в “Манастирски ливади” е точно обратното - има презастрояване и липса на инфраструктура. Което понижава цените на имотите там и ако това не е отчетено точно през 2017 г., със сигурност ще се случи съвсем скоро.

Според анализа на “Арко риъл естейт” “Манастирски ливади” е на предпоследно място в списъка на софийските квартали, за които се получават запитвания за покупка на жилища.

Ръстът на цените е най-висок в “Младост”. Това се дължи на няколко фактора. Първо, кварталът се приема като разумен избор за средната класа на София, а и има изградена инфраструктура и е в близост до два от големите бизнес райони.

“Интересът към имотите в “Младост” е традиционно стабилен през последните няколко години. Политическите промени в управлението на ниво район показаха за първи път в историята на града силата на гражданската позиция. Провокирана заради протестите дискусия доведе до поредица от лавинообразни действия от страна на всички участници на пазара”, припомнят от “Адрес”.

В “Младост”, а и на други места в София и големите градове инвеститорите бяха поставени пред още един важен избор - в кой ценови сегмент да се позиционират. Към момента

предприемачите

масово избират

строителство в

по-високия

ценови сегмент

(над 1200 евро за кв. метър). Повлияни от активния пазар и позитивните обществени нагласи, някои от тях отново се изкушават да инвестират в парцели свръх възможностите си.

“Ситуацията, в която се намираме в момента, създава реален риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от сериозно авансово плащане. Само по себе си това изискване е сигнал за повишено внимание”, казва Георги Павлов.

Според анализа на “Арко риъл естейт” предлагането на жилищни имоти в София през третото тримесечие на 2017 г. отчита спад от 23,24% спрямо същия период на 2016 г. Около 5,09% от имотите на пазара са къщи, а основната група - 92,37%, са апартаменти. Останалите жилищни имоти (ателие, мезонет, етаж от къща) представляват едва около 2,54% от общото предлагане.

Най-голямо за периода се отчита при 3-стайните жилища (46,83%), като общо за столицата

средната им офертна

цена е 993 евро

на квадратен метър,

следвани от 2-стайните апартаменти (39,95%) и средна офертна цена от 1032 евро. В дъното на класацията остават многостайните (7,99%) със средна офертна цена от 1023 евро, и едностайните (около 4,68% от общото предлагане) и средна цена 891 евро.