Новото строителство е основният двигател на пазара.

2018 г. започна с предупреждение на БНБ, отправено към търговските банки чрез обзора на банковия пазар за 2017 г. Централната банка предупреди на 18 януари трезорите да не се подвеждат от поскъпването на недвижимите имоти и да не ги надценяват, когато отпускат заеми.

Три месеца по-късно БНБ има пълното основание да повтори предупреждението си, тъй като

цените на

имотите не

показват

признаци на

укротяване, не

намалява и

ръстът на

отпуснатите

ипотечни кредити

“За първите два месеца на годината отчитаме 20% увеличение на заемите за имоти. Данните за март още не са готови, но със сигурност ще покажат същата цифра”, каза пред “24 часа” председателт на Асоциацията на консултантите в ипотечното кредитиране Тихомир Тошев.

Той предположи, че върху силния ръст на ипотечното кредитиране за януари е оказал влияние фактът, че част от тези заеми са били отпуснати преди Нова година по време на промоциите на банките. Но това не обяснява защо

същият ръст

продължава и

през февруари

и март

Тошев бе прогнозирал миналата година, че през 2018 ръстът на новоотпуснатите жилищни кредити ще се свие до 10%, но сега казва, че сам е изненадан от резултатите.

Той отбеляза, че този пазар на практика се развива само в десетте най-големи града, като половината от отпуснатите заеми са в столицата. Активността е силна също във Варна, Пловдив и Бургас, следвани от Стара Загора, Благоевград, Русе и Велико Търново.

Данните на Агенцията по вписванията за броя на сключените сделки през първото тримесечие излизат идната седмица. Според повечето брокери, разпитани от “24 часа”, пазарът върви добре и в най-лошия случай броят на сключените сделки ще е поне с 3-5% повече от този през същото тримесечие на м.г. Тогава са сключени малко над 37 хил. имотни сделки, т.е. по 411 на ден.

“Основният двигател на ръста е

новото

строителство,

а то е

недостатъчно,

за да задоволи търсенето”, смята изпълнителният директор на “Адрес” Георги Павлов.

“Наблюденията са ми, че през последните 5-6 месеца като че ли има забавяне в издаването на строителни разрешителни специално в София. Това, от една страна, е добре, защото помага да се продаде вече построеното, но търсенето на ново строителство е толкова голямо, че това няма как да не влияе върху ръста на цените”, каза пред “24 часа” оперативният директор на “Бългериън пропъртис” Полина Стойкова.

Миналата година приключи с около

15% поскъпване

на жилищните

имоти,

като за последното тримесечие увеличението на цените на годишна база е 8,2% и България е на шесто място по този показател в ЕС по данни на Евростат. По-нови данни ще има в края на април, но впечатленията на брокерите са за по-слаб ръст в цените в началото на 2018 г.

“Ако банките толкова желаят да успокоят имотния пазар и да укротят раздаването на кредити, нека

да увеличат

лихвите по

депозитите

Защото една значителна част от купувачите на имоти в момента искат просто да спасят свободните си пари от инфлацията и предпочитат да купят имот. Тъй като иначе трябва да ги оставят на депозит, който ще им носи лихва под един процент на годишна база. А купувайки имот и давайки го под наем, могат да изкарат

минимум 4 и

максимум към

6-7 процента

годишна доходност”, смята Павлов.

Той каза, че другият начин имотният пазар да се успокои, е законодателят да направи необходимото, за да се отпуши инвестиционният процес, тъй като пред него има много пречки. “Новото строителство веднага се купува, защото е по-качествено, но е ограничено и разгръщането му би помогнало да се

намали натискът

от страна на

купувачите”,

каза Павлов. Това би могло да успокои цените, които няма чак да паднат, но поне ръстът им може да се сведе до 3-5% годишно.

В момента, ако се съди по офертите, с които се предлагат имоти в столицата, средната цена на 3-стаен апартамент е към 123 хил. евро, т.е. средно към 1140 евро за квадратен метър.

Разбира се, има значителни разлики между отделните квартали. Най-високи цени - от порядъка на 1800-2000 евро за квадрат, държат имотите в района на Докторския паметник. В “Кръстова вада”, където има само ново строителство, средната цена е около 1100 евро.

В най-далечната от центъра част на “Люлин” - “Люлин 1”,

средната цена е

790 евро за

квадратен

метър

Трябва да се има предвид обаче, че това се офертни цени, а при преговори тези стойности могат да се намалят поне с 20%.

Любопитното е, че въпреки средния ръст на цените на имотите, далеч не във всички квартали на София те растат с еднакво темпо. Според статистиката на “Адрес” за миналата година най-голямо повишение на цените на годишна база е имало в

“Младост” -

9,09%,

следван от “Иван Вазов” - 8,76%, “Изток” и “Изгрев” - по около 8%.

За сметка на това в “Манастирски ливади” и в “Яворов” поскъпването е в рамките на 2-3%. В “Яворов” това се дължи на факта, че там ново строителство почти няма, а в “Манастирски ливади” - най-вероятно на проблемите с липса на всякаква нормална инфраструктура.

Цените и наемите на офиси, търговски площи и складове без промяна

Цените и наемите на индустриалните имоти в София са останали без промяна през първото тримесечие на 2018 г. в сравнение с края на 2017 г. Това се казва в разпространен вчера анализ на консултантската компания Colliers International.

Средните наемни нива на офисите са останали като тези в края на 2017 г. За най-високия клас А средният наем е 13,5 евро на квадратен метър месечно, а за клас Б - 10 евро. В момента на пазара в столицата се предлагат под наем 2 007 000 кв.м офис площи, а тези в строеж са 384 000 кв.м.

През първите три месеца на 2018 г. са сключени договори за наем на около 35 500 кв.метра офиси. Свободните площи в столичните офис сгради се запазват на средно 9%.

При търговските площи наемите са също на нивата от края на миналата година. В моловете средният месечен наем е 39 евро/кв.м, а на главните търговски улици - 49 евро. Общото предлагане на този пазар включва 400 660 кв.м завършени търговски площи, включващи само търговските центрове с над 10 хил. метра площи, т.е. моловете. Има още 40 000 кв.м в строеж. През първото тримесечие на 2018 г. са сключени договори за наемане на 6800 кв.м, а делът на незаетите е паднал средно на 12%.

Няма промени и при наемите на индустриални имоти. Техните стойности са на нивата им към края на 2017 г. При клас А наемите са 4,5 евро/кв.м, а при клас B - 2,7. Предлагат се общо 896 000 кв.м завършени и оборудвани площи и 188 000 кв.м. в строеж. Незаетите площи са едва 7%.

Доходността от инвестиции в различните видове индустриални имоти са различни в различните сегменти. При търговските площи средната годишна доходност е 7,25%, за офисните сгради е 8,25%, а за индустриалните площи, които включват производствени халета и складове, е 10%. Инвестиционната активност за месеците от януари до март 2018 г. в този тип имоти в столицата според Colliers е 52 млн. евро, от които 20 млн. евро са в активи, генериращи приход, т.е. с тези средства не са купувани площи за собствено ползване.