Тъмните облаци, които са надвиснали над пазара на недвижими имоти в Германия, се сгъстяват и върху банковия сектор в страната. 

Необслужвани ипотечни кредити

Редица германски банки се опасяват, че ще бъдат изправени пред скок на броя на необслужваните ипотечни кредити, който са обезпечени с недвижими имоти, сочат данните от ново проучване. 

 Консултантската и одиторска компания "Делойт" (Deloitte) е анкетирала 100 висши мениджъри и представители на управителните съвети на банки в Германия. Сред участниците в проучването 78 процента са посочили, че очакват тяхната финансова институция да се сблъска с нарастване на необслужваните ипотечни кредити през идните 18 месеца. Това информира влиятелният германски икономически ежедневник "Ханделсблат", който е получил предварителен достъп до данните от проучването на "Делойт". Само 19 процента от банковите шефове не очакват ситуацията около лошите ипотечни кредити да се влоши. 

Нещо повече, една четвърт от участниците в допитването на "Делойт" прогнозират "значително" и дори "твърде значително" нарастване на броя на необслужваните ипотечни кредити в Германия. 

"Това е лош знак за състоянието на самите кредитни институции",  отбелязва Кристоф Рьосле. Той е партньор в "Делойт" и съавтор на проучването. Това предаде БТА.

Кредитите, отпуснати за строеж или придобиване на недвижими имоти, съставляват най-голяма част от кредитните портфейли на банките, посочват експерти.

Германският финансов регулатор "БаФин" (BaFin) предупреди по-рано този месец за трудностите, пред които са изправени банките в страната заради кризата в сектора на недвижимите имоти. 

Някои от необслужваните ипотечни кредити, отпуснати за имоти с търговско предназначение, може да застрашат стабилността на дадена финансова институция, ако тя е инвестирала в рискови проекти. Това отбелязва германският финансов регулатор в своя доклад "Рисковете през 2024 г. на фокус".

Банките се подготвят

На този фон редица германски банкови компании значително са увеличили средствата, които отделят за покриване на евентуалните рискови кредити, отпуснати за инвестиции в недвижими имоти.

Сред тях са "Ареал банк" (Aareal Bank) и "Дойче пфандбрифбанк" (Deutsche Pfandbriefbank), специализирани във финансирането на инвестиции в недвижими имоти с търговско предназначение, посочва "Ханделсблат".

Германската Федерална асоциация за закупуване и обслужване на кредити (BKS) очаква необслужваните кредити, отпуснати за инвестиции в недвижими имоти с търговско предназначение, да достигнат 3,6 на сто от всички заеми до края на 2024 година. Прогнозата за края на 2025 г. е, че делът им ще нарасне до 3,7 на сто.

"На този фон много банки все по-често обмислят дали да не продадат тези свои вземания", посочва Кристоф Рьосле от "Делойт".

Много германски банки вече са се отказали изцяло или частично от финансирането на проекти в сектора на недвижимите имоти. Това сочат данните от проучване, проведено от Международното бизнес училище за недвижими имоти към Университета в Регенсбург. То се основава на данни, предоставени от редица големи кредитни институции, сред които "Ландесбанк Баден-Вюртемберг" (LBBW), "Дойче пфандбрифбанк" и "Байерн ландесбанк" (BayernLB).

Криза на имотния пазар

През 2023 г. 12 332 ипотекирани къщи, апартаменти и парцели са били обявени за публична продан в Германия, по данни на специализирания онлайн портал "Аргетра" (Argetra). Тяхната стойност (3,87 млрд. евро) е с 15 на сто по-висока от тази на недвижимите имоти, изнесени на публична продан през 2022 г.

Цените на недвижимите имоти с търговско предназначение в Германия намаляват от средата на 2022 г. насам заради повишените лихвени проценти по кредитите и по-високите разходи за строителство. 

Търсенето на офиси отслабва на фона на тенденцията много компании да позволяват на служителите си да работят изцяло или частично от вкъщи. Намалява и интересът към търговските обекти, тъй като онлайн търговията придобива все по-голяма популярност.

"Секторът на недвижими имоти с търговско предназначение не е достатъчно голям, за да създаде системен риск за кредитните институции, но може да предизвика шокови вълни във финансовата система. Това може да засегне в по-голяма степен финансовите компании - от инвестиционните фондове до застрахователните фирми, известни с обобщаващото название "банки в сянка", се казва в доклада на Европейската централна банка "Преглед на финансовата стабилност", представен по-рано и цитиран от Ройтерс.

На този фон новите разрешителни за строеж на жилищни имоти в Германия продължават да намаляват.

През юни 2024 г. са издадени 17 600 разрешителни за строеж на апартаменти. Това представлява спад с 19 на сто в сравнение с юни 2023 г. и се равнява на 4300 разрешителни по-малко, посочва сайтът на федералната статистическа служба "Дестатис" (Destatis).

В сравнение с юни 2022 г. спадът през тази година е с 42,1 на сто, което се равнява на 12 800 разрешителни за строеж по-малко. 

Едва 106 700 нови апартамента са одобрени за строеж в Германия през първото полугодие на годината. Тези разрешителни за строеж са с 21,1 на сто по-малко спрямо първите шест месеца на 2023 година.

Целта на германското правителство за 400 000 нови апартамента годишно няма как да бъде постигната в обозримо бъдеще., отбелязват анализатори на пазара. 

Много хора в Германия вече не могат да си позволят да притежават собствен дом. За големите инвеститори вложенията в жилищни сгради не са печеливши, а тези с търговско предназначение им носят все по-големи загуби, посочва ДПА.