Поскъпване на ипотеките може да има през втората половина на 2025 г.
На 6 юни 2024 г. Европейската централна банка обяви понижаване на лихвените проценти за първи път от 4 години, когато евробанкерите започнаха серия повишения, за да овладеят инфлацията. За да няма сътресения, лихвите растяха с обичайна стъпка от 0,25 пункта. Със също такава тенденцията вече е обърната и те намаляват, като с последната основният лихвен процент спадна до 3,75%, след като по данни на банката инфлацията се е свила с над 2,5 пункта. Прогнозата на евробанката за инфлацията, заради която лихвите вървяха нагоре, е за 2024 г. инфлация от 2,5%, за 2025 г. - 2,2%, а за 2026 г. - 1,9%.
За целия четиригодишен период, през който лихвите в еврозоната и зад океана растяха, в България те не само не тръгнаха нагоре, а дори паднаха още. Така вече трета година цената на ипотеките и потребителските заеми
продължава да бъде рекордно ниска,
а доходността от депозитите все още остава по-близо до нулата. Стигна се дори до парадокса реалните лихви да бъдат под основния лихвен процент на централната банка - докато той вече е по-близо до 4% и е почти еднакъв с този на ЕЦБ, по ипотеките трайно остават под 3%. Фиксираната лихва по 30-годишен ипотечен кредит в САЩ пък е 8%.
Оказа се, че докато само допреди две години лихвите в еврозоната бяха два пъти по-ниски от тези в България, ситуацията днес е точно обратната. За сравнение през януари 2022 г. по корпоративните кредити в еврозоната са около 1,33%, в края на 2023 г. те вече са на нива 5,15%.
В същото време у нас, по левовите ипотеки са почти без изменение спрямо януари 2022 г. и дори са спаднали до 2,58% в края на 2023-а от 2,62 на сто, а по жилищните в евро от 3 на 2,86%.
Една от причините за този български феномен, сочена от финансисти и банкери, е по-скоро техническа, отколкото структурна. Тя се дължи на това, че банките в еврозоната изчисляват лихвата по методика, използваща нивата на EURIBOR. Индексът отчита средното лихвено равнище, при което над 3000 банки и финансови институции си разменят срочни депозити в евро. За разлика от тях повечето банки, работещи у нас,
държат лихвите по кредитите вързани
с осреднената стойност на тези по
депозитите на домакинствата
Няколко важни причини сочат икономисти и финансисти за ниските лихви у нас. Очакванията са те да продължат да действат поне до 2025 г. Първата е високата ликвидност на банките, основно заради високият ръст на спестяванията. Към днешна дата те разполагат с над 120 млрд. лв. финансов ресурс, управляван от тях при рекордно ниски лихви за притежателите на парите. Съотношението депозити кредити се движи в рамките на 2:1, което реално обезсмисля вдигане на лихвите.
Втората причина са по- либералните правила за отпускане на заеми. “Има ликвидност в системата и
получаването на кредит е
сравнително лесно
Има два начина за ограничаване на този кредитен ръст. Единият е вдигане на минималните резерви на банките. Наскоро те бяха повишени на 12%. Алтернативният подход е в изискванията за системен риск, а именно - правилата за клиентите”, заяви икономистът Петър Ганев.
Третата причина, която държи лихвите на банките ниски, е липсата на конкуренция за инвестиране на свободни пари. “Поради липсата на много финансови инструменти и факта, че населението спестява в депозити или инвестира в имоти, има изключително ограничени опции какво да се прави с този ресурс. По тази причина банките са пълни основно с левове”, смята икономистът Евгени Кънев.
Финансистът Камен Колчев добавя към тази ситуация и консервативността на повечето българи. Според него хората държат над 100 млрд. лв. при депозити с почти нулеви лихви основно заради сигурността, при положение, че могат да си купят ДЦК с доходност от 5%. Очакванията са поне част от депозитите при ниски лихви да мигрират към ДЦК, които вече могат да се търгуват и на фондовата борса в по-малки обеми, защото досега таксите на банките изяждат доходността.
Но рано или късно, особено при приемането на еврото, банките ще променят методиката за лихвите. Това означава, че по-голямата доходност на парите, държани на депозит, ще вдигне и цената на заемите.
Това даде основание на банкери и финансисти на финансов форум наскоро в София да прогнозират, че влизането ни в еврозоната ще повиши лихвите - и по депозити и по кредити. Очакванията за по-висока доходност на депозитите и поскъпване на заеми обаче се отместват за втората половина на 2025 г.
Първите симптоми, че това може да се случи, обаче вече са налице. Старите ипотеки в евро, които са вързани за EURIBOR, изведнъж се удвоиха - от 3,3 на до 6,6% заради повишаването на индекса. Левовите заеми обаче не са се променили в такава посока. В подготовка за еврото някои големи банки у нас вече започнаха промяна на методиките си за изчисляване на лихвите и отвързаха цената на заемите от депозитите.
Прогнозите на повечето финансисти са, че увеличението на лихвите заради еврото ще се ограничи до максимум 1-1,5% пункта. В зависимост от срока на погасяване и размера на главницата, това може да увеличи месечните вноски с около 100 лв., което означава 1200 лв. повече за година. Все повече прогнози сочат, че средната плаваща лихва в края на тази година ще е 2,7%, през 2025 г. 3,5%, а през 2026 г. 3,7%.
В отговор на кредитната експанзия у нас БНБ въведе шест задължителни критерия при отпускането на нови заеми, които са идентични с тези в еврозоната.
Както “24 часа” вече писа, с новите правила шанс за получаване на заем за жилище занапред ще имат хората, които
искат от банката до 80% от
цената на имота,
не повече от 40% от дохода им ще отива за погасяване на вноските, а срокът за изплащане няма да е по-дълъг от 30 години.
Това е изводът от мерките на БНБ, където най-важният показател е съотношението между размера на кредита, месечния и годишния доход и стойността на обезпечението. Например поне 1000 лева твърд месечен доход трябва да получава човек, който иска да вземе 80 000 ипотечен заем. Останалите параметри по ипотеката при такъв доход ще са: годишни разходи по заема от 3,12%, променлива годишна лихва 2,8% и срок от 30 години.
От сумата ще се приспаднат 250 лв. за разглеждане и одобрение, 5 лв. за откриване на разплащателна сметка, 300 лв. за оценка на имот, който се ипотекира, по 4,50 лв. всеки месец за обслужване на разплащателната сметка.
Всяка година има и задължителна застраховка за имота, която ще се изчислява като процент от непогасената главница на заема.
Иво Ангарски, финансист:
С укротяването на инфлацията пада и оскъпяването на кредитите
Има безпрецедентно високи за последните 15 години лихвени проценти в Европа и САЩ. Рестриктивната парична политика бе наложителна заради изключително високите нива на инфлация. Тази политика започна да дава резултати.
Въпреки че ЕЦБ вече направи първа стъпка към намаляване на лихвите, индикациите от централните банкери са, че равнищата вероятно ще останат по-високи за по-дълъг период от време. На този етап основен приоритет остава овладяването на инфлацията, като същевременно целта е да се избегне стагфлация - комбинация от нисък икономически растеж и висока инфлация.
Основните рискове пред ЕЦБ са два - от една страна да не намали лихвените проценти по-рано от необходимото, което крие риск от последващо повишение в инфлацията, докато ако ги задържи по-високи, за по-дълъг период от време може да се стигне до по-значително забавяне в икономическия растеж и рецесия.
Според последните разчети на централните банкери не се предвижда понижаване на основните лихвени проценти преди септември. Въпреки това лихвите в Европа продължават да бъдат близо до своите пикови стойности. Това дава възможност на инвеститорите да се възползват от облигации с инвестиционен кредитен рейтинг и доход между 4%-5%.
Същевременно акциите на качествените публични компании ще повишават стойността си вследствие на намаляващите основни лихвени проценти.
Симеон Дянков, бивш финансов министър:
Нужна е отмяна на ограниченията пред
инвестиции в имоти
Лихвите не се покачиха, защото банките имат огромна ликвидност. Нужно им е да дават повече кредити, особено дългосрочни кредити за имоти. Така могат да получат допълнителна доходност. Не случайно последните тримесечия бележат рекордна доходност в банковия сектор.
Остава въпросът защо има толкова висока ликвидност. Причините са две. Първо, още не сме в еврозоната и банките трябва да държат и левови, и евро депозити. Това реално удвоява ликвидността. Второ, някои закони ограничават инвестиции в недвижима собственост и някои корпоративни активи в България. По този начин се намаляват възможностите за добра доходност на банките и небанковите финансови институции като например пенсионни фондове. Това законодателство следва да се промени.
